Защита прав на ремонт жилья в суде

Практически всем известна ситуация, когда жилые дома не ремонтируются с момента ввода в эксплуатацию, а их состояние оставляет желать лучшего: крыша дает течь, стены дома промокают и промерзают, существует риск обвала балконных плит, отопление работает неэффективно, а в квартирах холодно. Кроме того, в домах проржавевшая система водоснабжения, скапливается вода в подвале, разбитые дороги возле подъездов, сгнившие ограждения газонов, а также вытоптанные газоны.
Для того чтобы исправить сложившуюся ситуацию государством было выделено 240 миллиардов рублей. Однако на эти средства, включая обязательное субсидирование из региональных и местных бюджетов и средства собственников помещений, можно отремонтировать лишь 10% жилья. В сложившейся ситуации возникает вопрос, что делать собственникам остальных 90% жилья.

В данной ситуации необходимо написать заявление в управляющую компанию, а также уполномоченный орган муниципалитета в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Если они их ответ оказывается отрицательным, и в актах осмотра ими не подтверждается наличие указанных дефектов, то стоит обратиться к услугам Государственной жилищной инспекции.

Однако в случае получения подтверждения о наличии дефектов еще нет никакой гарантии, потому что согласно Жилищному кодексу, пункту 2, статье 44, вопрос проведения ремонта многоквартирного дома находятся в компетенции общего собрания собственников, поэтому, на первый взгляд, данный вопрос и надо решать в пределах собственных средств. Однако такое утверждение противоречит истине, потому что согласно тому же Жилищному кодексу, статье 6, акты жилищного законодательства могут быть применены к жилищным отношениям, которые возникли после введения его в действие. Такие акты не имеют обратной силы. Это можно трактовать так, что если капитальный ремонт дома, его конструктивных частей, а также инженерных систем понадобился до 1.03.2005 (дата введения в действие Жилищного кодекса), то нормы Жилищного кодекса не действуют. В данном случае необходимо обратиться к закону «Об основах федеральной жилищной политики», в котором не предусмотрена плата за капитальный ремонт собственниками. Ответственность за это была возложена на собственника дома.

Кроме того, согласно статье 16 закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда» разрешена приватизация требующих капремонта помещений (то есть непригодных для проживания), причем обязанность ремонта в данном случае сохраняется за предыдущим собственником жилья. Если эти аргументы не помогают, то необходимо подать заявление в судебные органы.

Согласно статье 56 Гражданского кодекса Российской Федерации истец и ответчик обязаны доказать обстоятельства, представляемые в суд. От истца в данном случае требуется доказательство двух обстоятельств: наличие дефектов у жилья, для устранения которых необходимо проведение капремонта, а также необходимо доказательство того, что правоотношения по этому спору начались до 1.03.05, либо до того, как было приватизировано жилое помещение.

Также требуется наличие заявлений и обращений граждан в управляющую компанию, государственную жилищную инспекцию и уполномоченный орган, ответов данных организаций на них, а также актов осмотра заявлениям и обращениям истца. Большое значение имеет наличие документов, датированных до 01 марта 2005 года.

В случае недостаточного количества документов необходимо повторное обращение, а к иску следует приложить ходатайство об истребовании доказательств (согласно части 2, статье 57 Гражданского кодекса Российской Федерации). Это проводится для того чтобы суд обязал противоположную сторону провести осмотры в вашем присутствии, а соответствующие акты предоставить суду и истцу.

Для того чтобы доказать свою правоту, необходимо использование следующих документов:

1) Утвержденные постановлением Госстроя от 27.09.2003 г. № 170, а также зарегистрированные в Министерстве юстиции Российской Федерации 15.10.2003 г., №5176 Правила и нормы тех. эксплуатации жилфонда (далее – "Правила и нормы").
2) Ведомственные строительные нормы 58-88р, "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", согласно приказу Государственного комитета архитектуры при Госстрое СССР от 23.11.1988 г. № 312 (далее – Положение ВСН 58-88р);
3) Ведомственные строительные нормы 53-86(р), "Правила оценки физического износа жилых зданий, согласно приказу Государственного комитета архитектуры при Госстрое СССР 24.12.1986 г. № 446 (далее – Положение ВСН 53-86(р).
Данные документы имеют устаревший характер, однако они все еще действуют в части, которая не противоречит Жилищному кодексу РФ.

Задачей документации является определение организации техобслуживания, установление требований к техническому состоянию систем и конструкций домов, а также определение приблизительного объема и списка работ по оперативному и капитальному ремонту.

"Правила и нормы" устанавливают ежегодное проведение обслуживающей компанией осеннего и весеннего осмотра домов. Мелкие дефекты должны быть устранены на месте, а остальные дефекты – включены в проекты планов оперативного и капитального ремонта на следующий год.

Согласно пункту 2.2.6 "Правил и норм" заявки, касающиеся неисправности инженерного оборудования или конструкций подвергаются рассмотрению в день их поступления, а их устранение должно быть проведено не позднее следующего дня. Если же устранение неисправностей требует продолжительного периода времени, либо отсутствуют в наличии требуемые детали, то о принятых решениях требуется сообщать заявителю.

«Правила и нормы» включают в себя приложение, устанавливающее максимальные сроки устранения дефектов отдельных частей и систем дома:

- протечки в кровле – 1 сутки;
- разного рода неплотности в дымо- и газоходах – 1 сутки;
- дефекты дверных заполнений (входные двери в подъезд) – 1 сутки;
- неисправности вводно-распределительного устройства, автоматов защиты питающих электрических линий – 3 часа;

 Пункт 4.1.1. "Правил и норм" говорит о том, что организация по обслуживанию жилищного фонда должна предотвращать сырость и замачивание грунтов оснований, фундаментов, конструкций подвалов и техподполий. Кроме того, ее должно обеспечиваться "работоспособное состояние внутридомовых и наружных дренажей".

Пунктами 4.1.6. и 4.1.7. "Правил и норм" устанавливается следующее: отмостки дома должны иметь поперечные уклоны от стен, а просадки же, щели и трещины в них не допускаются.

Пункт 4.2.3. "Правил и норм" говорит о том, что местные разрушения фасадного окрасочного слоя, кладки кирпича, водосточных труб, мокрые и ржавые пятна, потёки и высолы, а также общее загрязнение должны быть устранены сразу после выявления. Устанавливается, что разрушения и повреждения отделочного слоя устраняются при капитальном ремонте дома.

Согласно пункту 4.2.4. в случае обнаружения обслуживающей компанией признаков повреждения несущих конструкций балконов, ею должны быть приняты срочные меры по обеспечению безопасности людей, а также недопущению дальнейшего развития деформаций. Содержание козырьков, разрушение плит, балок, деформация пола балкона должны быть устранены с помощью капитального ремонта.

Пункт 4.6. определяет обязательность обеспечения обслуживающей организацией водонепроницаемости кровли: с ее поверхности должен быть обеспечен отвод воды по водостокам.

Что касается эксплуатации систем ЦО, то в пункте 5.2.1 тех же правил указано требование обеспечить поддержание в помещениях оптимального уровня температуры воздуха, прогрева нагревательных приборов. В свою очередь пункт 5.2.3. говорит, что температура воздуха в помещении жилого здания должна соответствовать установленным стандартам.
Эти стандарты указаны в ГОСТе Р 51617-2000 "Показатели микроклимата помещений", а также в документе "Жилищно-коммунальные услуги. Общие технические условия" приводятся следующие данные по температуре воздуха (в градусах Цельсия):
1) в жилых комнатах – не ниже 18;
2) в ванной – 25;
3) в прихожей, общем коридоре и на лестничной клетке – 16.

В помещениях, где проживают инвалиды, температура воздуха должна быть выше указанной на 2 градуса Цельсия.

Пункт 5.3.1. "Правил и норм" указывает, что в точках водоразбора системы горячего водоснабжения температура воды должна поддерживаться на уровне не менее 50 градусов Цельсия.

Пункт 5.8. говорит, что система водопровода должна быть герметичной и быть способной выдерживать давление до 10 кгс/кв.см.

Положение ВСН 58-88р

Польза этого документа заключается в наличии приложений №2 "Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов" и № 3 "Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации элементов зданий и объектов".
Приложение № 2 указывает срок до постановки на капремонт при нормальных условиях эксплуатации жилых домов:
- полносборные крупнопанельные, крупноблочные, кирпичные, дома из естественного камня, с железобетонными перекрытиями могут эксплуатироваться сроком до 15–20 лет;
- с деревянными перекрытиями, со стенами, состоящими из прочих материалов до 10-15 лет;
Приложение № 3 указывает максимально возможный срок эксплуатации при нормальных условиях стен, полов, кровельных покрытий, водопроводов, канализаций центрального отопления:
1) стены:
- каменные обыкновенные при толщине 2,0–2,5 кирпича могут эксплуатироваться сроком до 40 лет;
- каменные стены облегчённой кладки из кирпича, шлакоблоков, ракушечника – сроком  до 30 лет;
- крупнопанельные однослойные из лёгкого бетона – сроком до 30 лет;
- деревянные, сборно-щитовые, каркасно-засыпные – сроком до 30 лет;
2) полы:
- из керамической плитки по бетонному основанию – 60 лет;
- цементные с мраморной крошкой – 40 лет;
- дощатые шпунтованные по перекрытиям – 30 лет;
- дощатые шпунтованные по грунту – 20 лет;
3) кровли:
- из рулонных материалов (3–4 слоя) – 10 лет;
- из шифера – 30 лет;
4) водопровод, канализация, центральное отопление:
- трубы из неоцинкованной стали – 15 лет;
- трубы чугунные – 40 лет;
- радиаторы чугунные – 30 лет.

Приложение 6 ВСН 58-88р устанавливает сроки устранения неисправностей. Они аналогичны показателям приложения №2 «Правил и норм», однако добавлен срок устранения протечки панельных стыков – он составляет 7 суток.

Положение ВСН 53-86(р) включает в себя графики физического износа конструкций, а также инженерных систем (в зависимости от срока эксплуатации). Также документ содержит таблицы, характеризующие соответствие внешних признаков износа, его количественной оценки, процента физического износа и примерного состава ремонтных работ по каждому из конструктивных элементов дома (стены, балконы, крыши, полы и т.д.)

Кроме того, таблицы говорят о том, что если в ремонте нуждается более 60% поверхности кровли, фасада, стен, потолка подъезда, дорожного покрытия, либо 60% длины межпанельных швов, трубопроводов, систем водоснабжения, то такие работы следует относить к капитальному ремонту. Также согласно приложению №8 «Правил и норм» капитальный ремонт является полной заменой кровли, штукатурного слоя, асфальтового покрытия либо инженерной системы.

Относительно капитального ремонта домов серии 1-335 был выпущен целый ряд документов:
1) методические указания ЦНИИЭП жилища, Л-д, 1964 г.;
2) решения Калужского областного исполкома № 257 от 28 мая 1975 года и № 23 от 17 января1990 г.;
3) распоряжение городской главы г. Калуги от 26 июня 2001 года № 2452-р;
Кроме того, совместным приказом Госгражданстроя при Госстрое СССР и Госстроя РСФСР от 9 декабря 1985 года №398/134 были утверждены технические решения на капремонт и обновление жилых домов первых массовых серий.

Статьями 131, 132 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации определены форма и содержание искового заявления, а также перечень документов, которые прикладываются к нему. Такие заявление не облагаются госпошлиной, подаются в суд по месту жительства заявителя. Они подаются в судебный орган в числе экземпляров по числу участников процесса дежурному судье (либо направляется по почте).

Если заявление отвечает требованиям статей 131 и 132 Гражданского кодекса, то выносится определение об его принятии к судопроизводству. Если же судьей найдены несоответствия, то он оставляет заявление без движения, предоставляя 10 суток для нахождения и устранения недостатков, на такое решение можно подать жалобу в течение 10 дней. Соответственно, возврат искового заявления позволяет подать его во второй раз, если при этом устранены его недостатки.

Такие действия наиболее полно позволяют реализовывать свое конституционное право на защиту в судебных органах свои прав и интересов.