Срочная юридическая помощь

Защита по трудовым спорам

Решение сложных вопросов

Скорая помощь адвоката

Законно решим проблему

Если у Вас есть вопрос, наш специалист проконсультирует Вас.

Рекомендации по выбору управляющей компании, а также методика сравнительной оценки управляющих и подрядных организаций

Существующая в Соединенных штатах исследовательская организация поставила перед собой цель выяснить, как граждане подходят к покупке нового автомобиля. В результате опроса покупателей обнаружилось, что порядка 85% опрошенных перед осуществлением покупки пользовались информацией о технических характеристиках всевозможных моделей, анализировали их преимущества.

Однако, находясь под влиянием эмоционального порыва, покупатели останавливались вовсе не тех моделях, как планировалось изначально.

Изложенная выше ситуация говорит о том, что не стоит принимать то, что будет дальше, как непреложное руководство к действию.

Задачей этой статьи является необходимость описать формализованные процедуры, которые позволяют упростить выбор управляющей компании либо подрядной организации для многоквартирного дома.

В то время как ситуация с тарифами на коммунальные услуги более-менее понятна, члены ТСЖ, собственники жилья, органы местной власти, руководствуются величиной стоимости обслуживания 1 квадратного метра площади.

Опыт показывает, что такой несовершенный подход нередко приводит к неблагоприятным результатам.

Деятельность практически любой управляющей компании характеризуют с помощью целого ряда параметров, которые влияют на удовлетворение потребностей клиента управляющими и подрядчиками.

Управляющие компании и организации-подрядчики стоит разделить на несколько категорий:

Производственно-технологические:

А) перечень услуг, которые можно оказать и высчитать

При рассмотрении вопроса, какую управляющую компанию выбрать, стоит обратить внимание на то, сколько домов или иных объектов уже обслуживает эта организация. Ведь чем больше таких домов, тем больше надежда на то, что управляющая компания будет устойчивой при прочих равных.

Но стоит также помнить, что после достижения определенного предела, уровень управляемости процессов снижается, а из-за этого падает и качество выполнения работ. По оценкам специалистов, оптимальным объемом обслуживания является 30-300 тысяч квадратных метров жилой площади.

Б) Ассортимент предоставляемых услуг

При обслуживании многоквартирного дома, как известно, требуется выполнение целого комплекса работ. Из-за этого заключение одного договора сразу на все виды работ становится более простым и дешевым решением, нежели заключение нескольких договоров.

Кроме того, после того как вы решаете заключить договор на весь комплекс услуг, стоит воспользоваться правом, которое предоставляет ч.2 ст.165 Жилищного кодекса. Будучи информированными, вы сможете сравнить между собой предложения нескольких претендентов, а отказ от предоставления информации только поможет избежать неприятностей в будущем.

В) Правовые конструкции договорных отношений

В среднем предприятие жилищно-коммунального комплекса в России функционирует 3.5 года. Одним из главных факторов можно назвать структуру договорных отношений в отрасли. Монополизм среди ресурсоснабжающих компаний, содержание «Правил предоставления коммунальных услуг», вынуждают управляющие организации выплачивать долги неплательщиков за счет средств, полученных за жилищные услуги.

Эффективно поступают те организации, которые заключают договоры (в том числе агентские), пользуясь статьями 421 и 428 Гражданского кодекса. Договоры позволяют обеспечивать качественное предоставление услуг, и при этом оставаться финансово стабильными. Кроме того, стоит отметить и подрядные организации, берущие на себя ответственность по работе с должниками.

Г) Используемые управленческие технологии

При заключении договора с организацией стоит обращать внимание на то, установлены ли ею сроки устранения неполадок и неисправностей, ликвидации результатов аварий, на то, оснащены ли их работники возможностью круглосуточного выхода на связь, ведет ли она учет заявок в электронном виде и журнале.

Наличие учета заявок необходимо в случае возникновения конфликтных ситуаций, которые требуют судебного разрешения. Запись, сделанную в прошнурованном журнале, очень сложно подделать и фальсифицировать.

Также рекомендуется с целью безопасности требовать от организации обеспечения сотрудников удостоверениями, которые бы подтверждали их принадлежность организации, а также включали номера телефонов диспетчеров, по которым можно проверить, действительны ли документы.

Д) Используемые производственные технологии.

Если в ведении управляющей компании, либо подрядной организации отсутствует специальное оборудование для регулярной очистки и диагностики системы отопления (примерно раз в два года), если при сбивании сосулек с крыш используется лишь лом, при «зачеканивании» канализационных труб – лишь цемент. А когда приходит электрик и просит у жильцов отвертку, пассатижи и другие инструменты, то необходимо твердо задуматься о выборе такой организации.

Е) Соотношение собственной и арендуемой производственной базы

Зачастую управляющие компании имеют в своем ведении не собственную производственную базу. Естественно, что собственная база – это гарант более стабильного качества предоставляемых услуг, а также большая вероятность возмещения убытков, которые связаны с деятельностью организации.

В одном из регионов ТСЖ на поначалу казавшихся очень выгодных условиях заключила договор на обслуживание лифтов. Однако подрядная организация не смогла справиться со своими обязательствами. Разбирательство показало, что штат организации включает лишь директора и главного бухгалтера, и нет ни единого штатного сотрудника, который бы имел соответствующую квалификацию и допуск.

Ж) Количество субподрядчиков и доля выполняемых ими работ

Нет ничего плохого в случаях, когда управляющей компанией привлекаются специализированные субподрядные организации, так как в таком случае и качество выше, и издержки ниже. Однако данная ситуация вынуждает управляющую компанию прибегать к начислению процентов на услуги, что сказывается на кармане потребителей. И здесь стоит быть осторожными с заключением договоров с организацией, 100% работ которой выполняют подрядчики: такая организация может быть ненадежной.

Финансовые:

А) Объем услуг в денежном выражении

Высокая цена еще не говорит о том, что у компании высокая эффективность работы и уровень надежности. Деньги стоит расходовать разумно, учитывая принцип «цена-качество».

Б) Стоимость услуг

Практика показывает, что хорошее оказание услуг стоит денег. При этом нельзя забывать тот факт, что в общей структуре затрат на жилье гораздо большую часть занимают платежи за коммунальные услуги, нежели за жилищные услуги.

Рекомендуется перед заключением договора соотнести расходы, которые связаны с получением травм из-за неочищенного снега на ступеньках подъезда, скользких лестницах с величиной дополнительных расходов на содержание имущества (как правило, это 100-200 рублей в месяц с каждой квартиры).

В) Стабильность оплаты поставщикам и подрядчикам

Перед заключением договора все компании ставят для себя задачу убедить потенциальных клиентов, что именно они – самые лучшие, самые стабильные и эффективные.

Для того чтобы проверить деловую репутацию организации, необходимо узнать у нее, кто является ее поставщиком (либо подрядчиком), и, узнав их контакты, поинтересоваться  у него деловой репутацией претендента на заключение договора.

Г) Отсутствие признаков потенциального банкротства или реорганизации

Если вы рассчитываете на светлое будущее вашего дома, то стоит обезопаситься от вверения его в руки компании, которой грозит банкротство.

К признакам неустойчивости и приближающегося банкротства можно отнести:

1) недавнюю смену руководителя либо главного бухгалтера;
2) переезд компании в меньшее помещение;
3) задержка платежей поставщикам и подрядчикам;
4) появление в средствах массовой информации сведений о претензиях к компании со стороны надзорных органов;
5) наличие сведений от собственников о реорганизации.

Имиджевые:

А) Срок функционирования компании на рынке

В этом вопросе работает правило, что чем дольше компания функционирует в отрасли, тем лучше. Но и переоценивать этот фактор не стоит. Сегодня на рынок выходят новые компании, которые используют в работе новейшие технологии управления и производственных процессов. По мнениям специалистов, 2-3 года успешной работы на рынке может говорить о профессионализме компании.

Б) Отсутствие судебных исков и претензий по качеству услуг со стороны потребителей
Сегодня с помощью интернета можно с легкостью проверить, были ли претензии и иски к компании. Кроме того, сведения можно получить в местных подразделениях Жилищной инспекции, Роспотребнадзора и органах местного самоуправления.

В) Отзывы со стороны потребителей

Любая уважаемая и успешная компания, которая предлагает свои услуги, имеет свое «портфолио». В данном случае рекомендуется взять несколько отзывов о компании и проверить достоверность указанных в них сведений.

Г) Стаж руководителя по специальности в данной или аналогичной организации

В нашей стране все еще существует практика, когда руководитель, доведший предприятие до банкротства, назначается руководителем другого либо вовсе становится главой ЖКХ города или района.

Кроме того, распространены случаи, когда предприятия возглавляют люди, которые знакомы со спецификой ЖКХ крайне поверхностно, либо имеющие криминальные намерения.

Профессиональный опыт руководителя сегодня просто необходим для предоставления качественных услуг.

Д) Организационно-правовая форма и состав учредителей

Наиболее высокой организации предприятия можно добиться в форме открытого акционерного общества. Однако среди предприятий жилищно-коммунального комплекса таковые встречаются крайне редко. Наиболее часто встречаются ЗАО, ООО, ИП, МУП и ГУП. Как известно, качество работы большинства унитарных предприятий данного комплекса оставляет желать лучшего, так как они имеют административную поддержку со стороны местной власти и не заинтересованы предоставлять качественные услуги.

Зачастую образованные ООО просто являются переделанными из МУП и ГУП предприятиями.

Перед заключением договора рекомендуется запросить выписку из ЕГРЮЛ, в которой будут указаны учредители, место нахождения предприятия, дата регистрации и т.п., что станет источником для ваших размышлений.

Е) Взаимоотношения с органами местной власти

Нормальные взаимоотношения с властью для управляющих компаний очень важны, так как в обратном случае ее просто «задавят», а клиентам придется искать новую организацию.

Не столь важны взаимоотношения с властями для подрядчиков, которые занимаются обслуживанием лифтов, домофонов и систем видеонаблюдения.

Ж) Атмосфера в коллективе

Объективно, что с работниками управляющей компании мы контактируем лишь тогда, когда возникают определенные проблемы. Общаться в таких ситуациях с грубыми и озлобленными людьми не доставляет никаких положительных эмоций, только усугубляет положение. Все хотят видеть доброжелательных людей, чувствовать человеческое отношение с их стороны.

Если вы все же собираетесь сменить управляющую компанию либо подрядную организацию, то сначала следует собрать всю необходимую информацию в исчислении натуральных единиц: квадратные метры, рубли, лицевые счета, годы стажа, описание технологий и так далее.

Но все равно, такие величины не могут быть сопоставимыми и соизмеримыми, из-за чего приходится производить оценку отдельных параметров в безразмерных величинах, исходя из опыта, имеющихся знаний и добросовестности.

Оценка каждого параметра – это субъективизм, а так как от этого зависит важность той или иной характеристики для клиента, то для того чтобы оценить каждый параметр была разработана специальная программа, с помощью которой можно с легкостью сравнивать управляющие компании и подрядные организации, которые претендуют на заключение договора.

Разработка программы была построена исходя из того, что важность параметра может быть установлена от 0 ("абсолютно неважно") до 1 ("архиважно"). Величина параметра может оцениваться от 0 ("очень плохо") до 10 ("отлично"). При отсутствии сведений величина параметра должна устанавливаться равной 5 ("средне").

Разумеется, при таком подходе также возможны различные манипуляции заинтересованными лицами (через изменение важности или оценки какого-либо параметра), однако данная методика все равно делает процедуру выбора организаций более прозрачной и надежной, так как вынуждает участников объяснять свои действия.

Таблица сравнения оценки претендентов

 

 

Величина характеристики 

Характеристика

Весомость характеристики

Компания 1

Компания 2

Компания 3

1

Объем услуг в натуральном исчислении

0,3

3

10

5

2

Ассортимент услуг

0,4

8

4

5

3

Правовые конструкции договоров

0,7

8

2

6

4

Технологии управленческие

0,6

6

3

2

5

Технологии производственные

0,1

5

4

4

6

Арендуемая база

0,2

1

10

7

7

Квалификационный состав

0,2

4

8

3

8

Доля субподрядчиков

0,2

8

2

6

9

Выручка

0,3

3

10

6

10

Стоимость услуг

0,5

4

8

10

11

Финансовая обязательность

0,8

8

3

3

12

Признаки банкротства или реорганизации

0,9

8

6

7

13

Срок на рынке

0,6

6

10

1

14

Отсутствие претензий

0,4

8

1

10

15

Наличие отзывов

0,8

8

1

4

16

Стаж руководителя

0,5

6

10

10

17

Организационно-правовая форма

0,6

9

4

1

18

Отношения с властями

0,9

5

10

1

19

Атмосфера в коллективе

0,7

8

4

5

 

Итого баллов:

 

64,6

53,4

45,8



БЕСПЛАТНАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ
Напишите нам, и наш менеждер ответит на Ваши вопросы